Wycena nieruchomości

Wartość i cena to dwa różne pojęcia w przypadku wyceny nieruchomości. Pierwsze z pojęć dotyczy najbardziej prawdopodobnej ceny, jaką można uzyskać na rynku za sprzedaż danego obiektu. Zazwyczaj przygotowuje się ją na potrzeby banku, rzędu czy sądu. Z kolei cena to kwota, jaką kupujący jest w stanie zapłacić za zbywaną nieruchomość. W praktyce oznacza to, że może ona być niższa lub wyższa niż wartość rynkowa.

Wycena nieruchomości to zespół procedur realizowanych na podstawie przepisów prawa oraz Standardów Zawodowych prowadzących do określenia wartości  nieruchomości. Może jej dokonać tylko osoba z odpowiednimi uprawnieniami, czyli rzeczoznawca majątkowy.

Sposoby określania wartości nieruchomości  dla różnych celów, jako przedmiotów różnych praw oraz  w zależności od rodzaju nieruchomości i jej przeznaczenia to podejścia, metody i techniki.

Sposoby określania  wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść:

  • porównawczego,
  • dochodowego,
  • kosztowego,
  • mieszanego.

Określanie wartości nieruchomości polega na określaniu wartości prawa własności lub innych praw do nieruchomości.

Określanie wartości nieruchomości  poprzedza się analizą rynku nieruchomości , w szczególności  w zakresie uzyskiwanych cen, stawek czynszów oraz warunków zawarcia transakcji.

Przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości  będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen.

Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość  dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiących przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych.

Przy zastosowaniu podejścia kosztowego  stosuje się  metodę kosztów odtworzenia  i metodę kosztów zastąpienia.

Za koszt odtworzenia części składowych gruntu przyjmuje się kwotę równą kosztom ich odtworzenia lub kosztom ich zastąpienia , pomniejszoną o wartość zużycia tych części składowych.

W Wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się najczęściej:

  • Określenia wartości rynkowej,
  • Określenia wartości odtworzeniowej,

Jak rzeczoznawca przygotowuje wyceny nieruchomości?

Każda wycena nieruchomości przygotowywana przez rzeczoznawcę majątkowego z Warszawy to proces, który wymaga nie tylko obejrzenia obiektu, ale również zapoznania się z różnego rodzaju dokumentami, które go prawnie dotyczą.

Przy szacowaniu nieruchomości rzeczoznawca majątkowy wykorzystuje wszelkie, niezbędne i dostępne dane o nieruchomości, zawarte w szczególności w:

  • Księgach wieczystych,
  • Katastrze nieruchomości,
  • Ewidencji sieci uzbrojenia terenu,
  • Rejestrach zabytków,
  • Planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu oraz pozwoleniach na budowę,
  • Wykazach prowadzonych przez urzędy skarbowe,
  • Aktach notarialnych
  • Innych

Rzeczoznawca Majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego.

Operat szacunkowy może być wykorzystywany  do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Jest on wiążący w sądzie, urzędzie skarbowym czy w banku. Wymagany jest m.in. w sprawcach spadkowych, przy kredycie hipotecznym czy ubezpieczeniu danego mienia. Zasięg działania rzeczoznawcy majątkowego obejmuje Warszawę oraz jej okolice.